Съдействие при покупка на имот в Гърция

В последните няколко години хиляди българи навлязоха на пазара на недвижими имоти в Гърция. Основен интерес за българските купувачи представляват ваканционните недвижими имоти в населените места по крайбрежието. В същото време значителното покачване на ценовите равнища на пазара на недвижими имоти в България, съпоставено с ценовата стабилност в Гърция, направи все по-атрактивна и инвестицията в градски имоти в някои от градовете в Северна Гърция.
За съжаление, със засиленото навлизане на българските купувачи зачестиха и случаите на пострадали лица от некоректни, ако не и откровено престъпни практики. Неочаквано за самите купувачи, регистрите за собственост и наличие на тежести върху недвижими имоти в Гърция са твърде далеч от нивото на дигитализация и достъпност, с което вече сме свикнали на българския пазар. В същото време на пазара оперират стотици двуезични, но не легитимни „брокери“, които водени от стремежа си за бързо получаване на комисионна загърбват интересите на купувачите.
В практиката си сме извели няколко ключови съвета към купувачите на недвижими имоти в Гърция:
• Собствеността върху имота и евентуалното наличие на тежести следва да се проверят от ангажиран от Вас адвокат преди заплащането на каквато и да е съществена сума.

За разлика от България, по-голямата част от територията на Гърция не е обхваната нито от електронен Имотен регистър, нито от електронен кадастър. В почти абсолютна степен това се отнася за северното егейско крайбрежие. На практика това означава, че справки за собственост и евентуално наличие на тежести следва да се извършат с посещение на място в съответната служба по местонахождение на имота.

Следва да се има в предвид, че в Гърция е масова практика имотите да са предмет на ипотека за обезпечаване на задължения към банки, като нивото на задлъжнялост на домакинствата е несравнимо по-високо от това в България.

Ето защо категоричният ни съвет е да не се предава съществена парична сума преди потвърждаване на собствеността на имота и възможността да бъде продаден чист от тежести. Считаме за удачно предаване единствено на т нар. „стоп – капаро“ от порядъка на 500 до 1000 евро. Всякакви по-големи суми съветваме да се предават единствено след извършена проверка.

Практиката ни показва редица случаи, в които проверката се извършва от адвокат, ангажиран от брокера и дори от продавача. За съжаление, нерядко ангажираните лица са недобросъвестни и предоставят неверни резултати. Винаги съветваме нашите клиенти да ангажират самостоятелно адвокат, който няма контакти с другите лица, ангажирани в сделката.

• Проверка дали сградата е законно построена и търпима.

През 70-те, 80-те и дори 90-те години на XX век в селските райони на Гърция масово се изграждат постройки без надлежно разрешително за строеж и архитектурна документация. Такива случаи не са особена рядкост дори и след 2000 г.

На практика това съставлява незаконно строителство с всички последици от това.

Специфично за Гърция е, че през този период на няколко пъти е приемано законодателство, което е давало възможност постройките да бъдат узаконени в определен срок.

В случай, че имотът, който Ви е допаднал, е изграден първоначално незаконно, следва внимателно да се изследва дали той е узаконен в даден срок и изобщо дали е търпим.

В тази си част гръцката законодателна практика е изключително специфична и изисква поглед от опитен специалист.
Не се опитвайте сами да потвърдите статута на имота, нито приемайте на доверие изявленията на продавач или брокер.

Често срещана некоректна практика е при оглед на имот да се посочват околните къщи и това да се използва като някакво доказателство, че всичко е наред и с предлагания имот. Не се доверявайте единствено на подобни изявления без да бъдат проверени. Съществуват цели „квартали“, които са незаконно изградени, като някои от имотите в тях са узаконени, а други – не.

• Преди подписване на предварителен договор се консултирайте с адвокат.

Предварителният договор е документ, ангажиращ Ви със сделката във висока степен. Обичайно е и при подписването му да се заплаща значителна част от уговорената цена.

Не би могло изчерпателно да се изброят всички съществени положения, които следва да имате в предвид при изготвянето на договора.

Нашата практика е доказала, че ангажирането на адвокат, който да представлява интересите Ви при изготвянето на предварителен договор, спестява много главоболия в бъдеще. Следва да имате в предвид, че гражданското и облигационното законодателство в Гърция е различно от това в България и има много специфики, непонятни за Вас.

Образно казано подписването на предварителен договор, без да разбирате истински смисъла и последиците му, е сходно с подписването на празен чек.

Обичайно е възнаграждението на адвоката Ви да е уговорено за целия процес на покупка на имота, така че ангажирането му на този етап едва ли ще натовари бюджета Ви за сделката.

• Винаги изисквайте превод на всеки подписван от Вас документ

Никога не подписвайте документи, които не са надлежно преведени на български език!

Препоръчително е документа да е преведен от лицензиран преводач писмено. Когато това е трудност, винаги изисквайте устен превод от ангажиран от Вас специалист.

От наша страна винаги предоставяме устен превод на български език без допълнително заплащане.

• Нотариално изповядване на сделката

Самото нотариално изповядване на сделката като процес е сходен с този в България.

Страните се явяват лично или чрез надлежен представител, а нотариусът изчита устно акта.

Налице е значителен обем подготвителна работа – разкриване на банкова сметка, придобиване на данъчен номер, изготвяне или проверка на нотариалния акт, снабдяване с документи, необходими за сделката.

Специфично е, че данъците по прехвърлянето следва да се заплатят предварително, като при сделката се представя надлежно удостоверение за това от съответната служба.

Важно да имате в предвид е, че нотариусите не проверяват имота за тежести. Това правят единствено адвокатите на купувача, ако разбира се той е ангажирал такива.

• Задължителни действия след придобиването на недвижимия имот.
След като успешно придобиете недвижим имот, следва в законоустановените срокове да декларирате това пред компетентната данъчна служба, както и да се впишете като титуляр по всички партиди за комунални услуги.

КАК БИХМЕ МОГЛИ ДА ВИ БЪДЕМ ПОЛЕЗНИ?

Имаме възможност да осигурим защитата на Вашите интереси във всеки етап на процеса по придобиване на собственост върху недвижим имот в Гърция.

В случай, че още не сте се ориентирали към коректен брокер, бихме могли да Ви свържем с такива, създали у нас добри впечатления в практиката ни.

На разположение сме и при необходимост от професионално мнение и съдействие по вече възникнали казуси.

Не се колебайте да се свържете с нас!

Back to Top